فتح الله فوزى: مصر بعيدة عن الفقاعة العقارية
• أدى خروج المضاربين إلى هدوء حركة البيع
قال فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، إن السوق المصري بعيد تماما عن أي احتمال لحدوث فقاعة عقارية لعدة أسباب. وقال إن أهم هذه المشكلات هو عدم وجود نظام فعال لتمويل الإسكان بخلاف الإسكان المدعوم من الحكومة للفئات المؤهلة.
وقال فوزي لـ«المال والأعمال – الشروق» إن الضرر الوحيد الذي أصاب السوق هو ركود المبيعات بسبب فقدان الطلب من المشتري المضارب الذي أصبح غير قادر على سداد المقدم والأقساط.
وأوضح أن العرض الموجود حالياً في الإعلانات واتصالات الوسطاء هو عرض على الخارطة. يبدأ التنفيذ بالوحدة بعد 1-2 سنة من البيع ويتم تسليمها للعميل بعد 4-5 سنوات من البيع.
وأشار إلى أسباب أخرى تجعل من الصعب على مصر مواجهة الفقاعة العقارية، وهي أنه إذا لم يقم المطور ببيع وحدات المرحلة فلن يبدأ تنفيذها وستظل الوحدة أو المرحلة رسومات على الورق حتى الانتهاء من المشروع. اكتمل البيع.
وأشار فوزي إلى تزايد الطلب على السكن في مصر، حيث تتم مليون حالة زواج سنويا، وهو ما يمثل حاجة سنوية لا تقل عن 500 ألف وحدة.
وتابع: الإسكان المدعوم، 90% من متطلبات الـ 450 ألف وحدة سكنية التي توفرها الدولة للمستحقين لا يمكن توفيرها من قبل الدولة، وهناك قوائم انتظار وعجز سنوي تراكمي.
أما بالنسبة للإسكان الفاخر وفوق المتوسط الذي توفره شركات القطاع الخاص، فحوالي 10% من الطلب السنوي يمثل نحو 50 ألف وحدة.
وأوضح أن القطاع الخاص الذي يعمل في بناء المساكن الفاخرة والفوق المتوسطة، يقدم ما لا يزيد عن 25 ألفاً إلى 35 ألف وحدة سنوياً.
وأضاف أن الزيادة في سعر بيع الوحدة خلال فترة التطوير البالغة 5 سنوات لا تقل عن مرتين إلى ثلاث مرات (في حالة الشراء من مطور محترف وذو اسم جيد).
ووجه فوزي النصيحة بعدم شراء العقار لغير القادرين ماليا وسداد المقدم والأقساط في مواعيدها وعدم المضاربة بشراء وحدة بهدف إعادة استغلالها بعد دفع المقدم وإعادة بيعها بالتقسيط. لأنه في حالة عدم سداد القسط يقوم المطور بفسخ العقد وخصم 10% من إجمالي سعر الوحدة ودفع المبلغ المتبقي للمشتري على أقساط بنفس طريقة الدفع.
وأوضح أنه في حالة إنهاء العقد مع المشتري سيقوم المطور بإعادة بيع الوحدة بعد سنة إلى سنتين من البيع للمشتري الأول بسعر أعلى وفي هذه الحالة سيكون المطور هو المستفيد.
وحث فوزي المشتري على مراجعة العقد بعناية واستشارة محام فيما يتعلق بشروط العقد ومسؤوليات كل طرف في العقد في حالة عدم امتثال المطور وعدم امتثال المشتري.
